Belle villa a vendre a Cape Coral, Floride

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Je viens de tomber sur une saisie bancaire (appellee ‘foreclosure’ ici) de plus de 280m2. Le prix demande par la banque est de 225.000 Euros. Comme souvent, j’ai fait une petite video pour vous donner une idee de ce que peut acheter 225.000 Euros ici en Floride.


Les saisies bancaires ne sont pas rare ces dernieres annees, mais les grosses proprietes sont rares a trouver. C’est une ooportunite unique souvent. Ce genre de maison sont a vendre pour le double, non pas que c’est cher ou pas, c’est souvent beaucoup d’argent et limite le nombre d’acheteurs potentiels.


De plus, et fait assez rare, la condition de cette villa est tres bonne. Souvent, les proprietaires qui recoivent leur notes d’eviction, vendent les electro-menagers, les portes et fenetres, toilettes et baignoire, et font souvent des degats par fustration.



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Exemple d’un investissement a Lehigh Acres, Floride

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Comme chaque matin, je cherche, a travers mon MLS (Multiple Listing Service), les nouvelles proprietes qui viennent d’etre mise sur le marche. Je recherche bien evidement les meilleures occasions, celles avec lesquelles je peux “flipper”, c’est-a-dire acheter, la remettre au gout du jour et la revendre le plus vite possible pour un profit.

Je fais cela pour mon petit groupe d’investisseurs, souvent etrangers, d’Europe, mais aussi de quelques Americains sur place qui n’ont pas beaucoup de temps a consacrer au “flipping”. Vous pouvez vous renseigner sur ce lien au sujet des options d’investissements

Le sujet du jour est une maison situee sur un lot residentiel de 2.000m2. Elle fait 135m2 sous air conditionne avec un garage de 40m2 pour deux voitures. 3 chambres et 2 salles-de-bain. Le prix demande est de 43.000 Euros et notre offre commencera a 25.000 Euros. C’est assez bas mais l’etat general devrait repulser les acheteurs qui comptent y habiter (trop de travaux a effectuer) et on devrait se retrouver entre investisseurs. De plus, la pauvre condition dans laquelle cette maison se trouve nous obligera a debourser une bonne petite somme d’argent.

En gros, les couts des travaux devraient se faire comme suit: 2 salle-de-bain a $5.000, la cuisine a $8.000, peinture exterieure et interieure a $2.000, un air conditionne complet a $4.000, le carrelage a $1.200 et divers a $3.000, soit un total de $28.200 ou a peu pres 22.000 Euros.

Les comparatifs du quartier indique qu’une maison de 135m2 habitee, et donc en relativement bon etat general, voit des offres de vente entre $95.000 et $100.000 soit a peu pres entre 75.000 Euros et 80.000 Euros. Elle peut aussi se louer entre $800 et $850 par mois. Le tout est de savoir si la banque est suffisament motivee pour accepter notre offre 25.000 Euros :-)

Voici, ci-dessous, une petite video des lieux. N’oubliez pas que vous pouvez participer a ces investissements a travers notre groupe d’investisseurs qui propose 3 niveaux differents d’investissement.



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Comments (0) Aug 10 2013

Frais d’achat d’une propriété en Floride | Combien ca coute?

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Savoir quels sont les frais associés a un achat d’une maison en Floride en général et à Cape Coral en particulier est en effet une question qui est répétée par chaque client qui s’intérèsse à l’achat d’une maison ou un appartement.

Il semble que les acheteurs en Europe paient leur agent immobilier à l’heure de l’achat et aussi au moment de vendre.

Ici, l’agent immobilier n’est paié que par le vendeur. L’acheteur, lui, ne doit pas payer un agent immobilier pour que ce dernier travaille pour lui. Donc, un acheteur économise facilement 3% du prix d’achat, ce qui est quand meme conséquent.

Les frais d’achat sont donc minimals. Ils sont comme suit:

1) L’inspection: il est toujours conseillé d’engager un inspecteur professionel pour s’assurer qu’il n’y a pas de problème avec la propriété. C’est probablement le meilleur investissement parce qu’il vous ouvre les yeux sur un éventuel problème qui pourrait etre très couteux. Le cout se situe entre $200 et $400 suivant les dimensions des lieux. Comptez $80 supplementaires si il y a une piscine.

2) La recherche de dettes: Le notaire – qu’on appelle une “title company” – fera une recherche pour savoir si des dettes sont inscrites sur la propriété. Similaire à ce qu’un notaire européen fera. Le cout est d’environ $175 a $200.

3) Le passage des actes (closing fee): la “title company” facturera entre $250 et $300 pour le passage des actes notariés.

4) les frais d’enregistrement: la “title company” fera enregistrer les actes notariés à votre/vos nom(s) à la ville dans laquelle se situe la propriété. Le cout de l’enregistrement est entre $10 et $20 suivant les villes.

5) Assurance: il est suggéré de prendre une assurance sur la propriété au cas ou une erreur admisnistrative a été faite. Elle n’est pas obligatoire. Mais si vous faites un pret hypothécaire aux USA, elle sera obligatoire par la banque. Le cout se situe vers le 0.5% à 0.7% du prix d’achat.

6) Les frais d’agence: ici chez Rossman, ces frais s’élève à $195. Century 21 facture $395

7) Création d’une compagnie: si vous désirez acheter sous la tutelle d’une compagnie américaine que vous aurez fondée plutot que sous votre nom propre, comptez $450 pour structurer une LLC (Limited Liability Company)

Donc, techniquement, l’achat d’une maison a Cape Coral et en Floride ne coute pas très cher, à part le prix de la propriété elle-meme. Avec $500, soit 400 Euros, vous faites déjà beaucoup de chemin dans les frais d’achat.

En résumé, et au moins cher:
1) Inspection: $250
2) Recherche: $75
3) Closing : $275
4) Enregistrement: $18
5) Frais d’agence: $195

Total: $813 ou plus ou moins 625 Euros

A la revente, il y a donc les frais de l’agent immobilier qu’il faudra inclure. Cette commission est toujours négociable mais est souvent de l’ordre de 6% du prix de vente.

Si vous avez des questions, ou si vous etes intéressé par l’achat ou la vente d’une propriété sur Cape Coral ou sur le Comté de Lee, n’hesitez pas à me contacter via email à info@1capecoral.com ou par téléphone.

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Comments (0) Oct 14 2012

Visa ou pas visa pour acheter une propriete aux Etats-Unis

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Hier, j’ai recu un coup de fil d’une personne résidant a Geneve en Suisse. Nous avons eu une conversation qui mérite quelques éclaircissements au niveau des papiers nécessaires pour l’achat ou la vente d’un bien immobilier aux Etats-Unis en général en en Floride en particulier.

Ce messieur a, auparavant, fait l’acquisition d’une maison dans l’état du Texas. Au moment de passer les actes notariaux, l’agent immobilier – un local qui n’a évidement aucune notion au sujet de l’immigration – lui a fait savoir qu’on allait retirer 30% du prix de vente lorsque ce résident Suisse allait vendre. J’ai expliqué ce qu’il en était en réalité.

Il est vrai qu’il y a une retenue de 10% sur le prix de vente d’un bien immobilier situé sur le territoire Américain lorsque le propriétaire est un étranger. Notex bien le 10%, et non pas 30%. Un propriétaire étranger est généralement défini comme une personne étrangere, mais aussi toute personne non résident légal, une société étrangere, un partenariat ou un trust, mais pas un étranger qui est résident légal. Et les 10% retenu sont calculés sur base du prix de vente du bien immobilier.

Le vendeur peut aussi faire une demande a l’I.R.S ( Internal Revenue Services – le departement des impots ) pour obtenir un ” Withholding Certificate ” ou un certificat de retenue pour réduire ou éliminer le montant retenu.

Un point important est aussi a retenir ici, et c’est notament le cas ou le prix de vente est inférieur a $300.000.

Si un bien immobilier a un  prix de vente  inférieur a 300.000 dollars au moment de la passation des actes , la retenue ou le report de ces 10% n’est pas nécessaire si et seulement si l’acheteur a l’intention d’utiliser cette propriété comme résidence principale. L’acheteur doit avoir l’intention d’utiliser cette maison au moins 50% du temps pour les deux premieres périodes de 12 mois. Donc, 50% des 12 premiers mois et 50% des 12 mois suivants. Par exemple, l’utilisation continue des 12 premiers mois mais aucun autre jour de la deuxieme année ne qualifie pas pour l’exception. Or 50% d’occupation est atteinte sur les 24 mois. Il faut 6 mois la premiere année au moins ET 6 mois la deuxieme année au moins. L’acheteur doit aussi etre un individuel, et non une société.

J’ai eu le cas il y a quelques années. Un citoyen Francais vendait sa maison pour un prix demandé de $309.900. Une offre a été acceptée a $309.000. Vu que le prix de vente est supérieur a $300.000, une retenue de 10% doit etre appliquée, laissant une somme de plus ou moins $280.000. En réduisant le prix a $299.900, ce vendeur n’était plus soumis a une retenue et pouvait repartir avec la totalite des $299.900, économisant plus ou moins $20.000 au passage. Il avait donc plus d’argent en poche en vendant en dessous de $300.000.

J’espere que ceci facilite la compréhension de cette retenue monétaire. Mais si vous avez des questions, ou si vous etes pret a vendre ou a acheter de l’immobilier sur Cape Coral, n’hesitez pas a me contacter par email a info @ 1capecoral.com ou par téléphone au 239-240-7346

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Comments (0) Apr 15 2012

Photos ou videos de proprietes a vendre a Cape Coral?

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He bien, ca y est, j’ai passé le pas. Je laisse les photos des propriétés que j’ai a la vente a Cape Coral derriere moi pour les remplacer par des vidéos. Il y a plusieurs avantages a utiliser les vidéos. D’abord, ca prend beaucoup moins de temps a faire des vidéos que des photos, non pas au moment de les prendre mais au moment des les couper a la bonne dimension, de les retravailler, puis de les télécharger une a une. la video, elle, se prend une fois puis se telecharge. De plus, on voit nettement mieux les dimensions des maisons filmées par rapport aux photos. Ca donne une meilleur idée de l’endroit.
Bien sur, je ne suis pas cinéaste. Donc, la qualité se fait resentir mais le point est de montrer comment est la maison, et mes petites vidéos font juste ca, donc je n’ai pas a me plaindre.
Voici ma premiere video réalisée avec un petit appareil photo digital. C’est le GE A1235 avec 12.2 megapixels que j’ai acheté pour $69.99. Donc, l’investissement n’est pas énorme et l’effet est suffisant.

La présentation des lieux est claire, le son est bon et la luminosité est adéquate. Et c’est beaucoup plus facile a insérer une vidéo sur un website que plusieurs photos. Donc, a partir de maintenant, regarder bien les changements. la video arrive sur votre site préféré: www.1capecoral.com :-)

Voici une image de ce petit appareil photo digital pas cher mais bien utile, que je peux avoir facilement en poche a tout moment.

GE A1235 digital camera

GE A1235 digital camera



Vous pouvez regarder sur Ebay pour pouvoir acheter cette camera a un prix derisoire d’occasion

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Comments (0) Feb 10 2012

Immobilier a Cape Coral | Qu’est ce qu’une “short sale”?

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Une “short sale” s’applique lorsqu’un propriétaire désire vendre sa propriété dont la valeur marchande est inférieure au montant du crédit hypothécaire en place. En effet, ces derniers temps, il arrive souvent qu’un propriétaire d’une maison à Cape Coral ou même à Fort Myers en Floride, est obligé de mettre un prix en dessous de son prêt hypothécaire pour pouvoir trouver un acheteur.

Une fois cet acheteur trouvé, l’agent immobilier doit présenté l’offre d’achat à la banque et souvent négocier un prix de telle sorte que la banque devra forcément perdre de l’argent. Pour ce propriétaire, c’est un moyen d’éviter que leur bien immobilier ne soit saisi, spécialement lorsque ce propriétaire à Cape Coral n’a plus les moyens de payer son prêt.

De plus, il est malheureusement conseillé au prêteur d’arreter de payer les paiements mensuels et de prouver à la banque qu’il n’est plus en mesure d’affronter ses paiements, de tel manière que la banque favorise une vente à perte plutôt que de passer par la saisie (foreclosure) qui est souvent beaucoup plus couteuse pour la banque.

Souvent, un acheteur fera une bonne affaire en achetant une “short sale” mais dans des délais souvent très long. Il n’est pas rare de voir une banque prendre entre 3 et 12 mois pour donner une réponse à une offre, et elle peut etre négative! Tout dépend de quelle banque il s’agit. Souvent, le prix demandé pour une “short sale” est un prix très bas pour attirer une offre et pouvoir négocier un prix plus décent pour la banque. Cette dernière voudra perdre le moins possible évidement.

En générale, je ne conseille pas une “short sale” à mes clients. Mais si vous voulez vraiment acheter une “short sale”, voici quelques conseils a prendre en considération:

1) Que le représentant de la banque et l’agent immobilier aient une relation solide entre eux
2) Que la banque a déja approuvé le prix de vente.
3) Que l’agent immobilier a déja acquis une certaine experience avec les “short sales”.

Seulement 30% a 35% des “short sales” sont vendues avec succès. Le reste du temps, les acheteurs sont lassés d’attendre des mois et des mois pour une réponse de la banque qui n’arrive pas. De plus, certaines de ces propriétés nécésitent des travaux qui n’en font plus de bonnes affaires. Il s’agira de bien regarder le bien immobilier en question et voir si cela en vaut la chandelle.

Si vous désirez acheter une maison à Cape Coral, un appartement à Fort Myers, un terrain à Lehigh Acres ou meme un hotel sur Sanibel, n’hésitez pas à me contacter. Je suis un agent immobilier francophone sur Cape Coral, Fort Myers, Lehigh Acres, Fort Myers Beach et Sanibel en Floride.

Claude Thomas, Realtor
www.1capecoral.com
info@1capecoral.com
239-240-7346

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Comments (0) Jan 02 2012

Comment obtenir un pret bancaire aux Etat-Unis pour acheter une maison en Floride?

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Bonjour à toutes et à tous,

Si vous n’êtes pas déja au courant, je suis un des (très) rare agent francophone sur la région de Cape Coral. Plus ou moins 50% de ma clientèle parle francais et la moitié d’entre eux proviennent de France.
Habituellement, mes clients Francais achètent des propriétés à Cape Coral en liquide. Ils font un simple transfer bancaire et l’achat se fait assez rapidement. En effet, lorsque l’achat se fait au comptant, la paperasse est rapide et facile.

Le but de cet article est que précisement, la semaine dernière, j’ai eu le plaisir de rencontrer un couple venant de France et désireux d’acheter une maison sur Cape Coral, ici en Floride. Bien qu’ils aient les liquidités pour l’achat, ils aimeraient emprunter la route du financement. Tres naturellement, j’ai offert mes services pour les aider à trouver le meilleur crédit hypothécaire disponible sur le marché. Ma surprise n’en fût que plus grande lorsque j’ai appris que des nouvelles règles de crédit voyait difficile pour un Francais d’emprunter de l’argent pour financer l’achat d’un immeuble à Cape Coral en particulier et aux Etat-Unis en général. Maintenant, seuls les Canadiens, les Britaniques et les Australiens ont moins de problèmes a obtenir un Crédit américains.

J’ai trouvé un courtier en prêt hypothécaire qui travaille sur des dossiers associés aux étrangers désirant acheter une seconde résidence en Floride, et notament les Francais. Voici le lien (cliquez ici) qui vous permettra de télécharger un document PDF avec les options nécessaires pour l’obtention d’un prêt hypothécaire en Floride.
Ce document vous aidera à comprendre les papiers que vous aurez besoin d’apporter de France pour pouvoir faire une offre d’achat. Bien sur, je suis la pour vous aider avec la traduction si nécessaire.

Une fois que vos papiers sont prêts, envoyez-moi un email avec votre date d’arrivée et je serais heureux de vous trouver la maison de vacances de vos rêves. Bien sur, vous pouvez toujours obtenir un prêt hypothécaire en France si vous avez plus facile.

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Comments (0) Dec 26 2011

Agent immobilier a Cape Coral | maisons et propriétés à vendre à Cape Coral en Floride

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Un grand bonjour à tous les francophones,

J’ai pense qu’il est temps de poster un petit mot pour les francophones. J’ai effectivement de plus en plus de contacts, coups de fil et courriels de francophones qui cherchent à acheter des biens immobiliers à Cape Coral en Floride. Et la plupart sont de France.

Donc, meme si vous parlez anglais couramment, une transaction immobiliere aux Etats-Unis est suffisament compliquée pour s’armer d’un agent immobilier sur place qui parle français. L’achat d’une maison ou d’un appartement à Cape Coral en Floride, que ce soit pour les vacances ou meme comme investissement, require certaines étapes qu’il est necessaire de maitriser.

Avec 19 ans d’experience dans le milieu immobilier et plus de 10 ans d’experience en tant qu’agent immobilier aux Etats-Unis, j’ai conclu un grand nombre de transactions avec des vendeurs et acheteurs venant d’Europe et d’Amérique latine (je parle couramment l’espagnol également). Je suis moi-meme d’origine Belge et parfaitement francophone :-)

Le fait de pouvoir parler français m’a aussi apporté une quantité d’acheteur provenant du Canada, en particulier du Quebec. Je les aide durant toute la transaction d’achat, et bien souvent au-dela.

Donc, n’hésitez pas à me contacter si vous désirez vendre ou acheter une maison ou n’importe quel bien immobilier  à Cape Coral, Fort Myers, Lehigh Acres, Sanibel et les alentours. Vous verrez que l’aide d’un agent immobilier francophone Floridien est un atout non-négligeable tout au long de votre transaction.

A tres bientot j’espere!

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Comments (6) Nov 21 2010

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