Belle villa a vendre a Cape Coral, Floride

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Je viens de tomber sur une saisie bancaire (appellee ‘foreclosure’ ici) de plus de 280m2. Le prix demande par la banque est de 225.000 Euros. Comme souvent, j’ai fait une petite video pour vous donner une idee de ce que peut acheter 225.000 Euros ici en Floride.


Les saisies bancaires ne sont pas rare ces dernieres annees, mais les grosses proprietes sont rares a trouver. C’est une ooportunite unique souvent. Ce genre de maison sont a vendre pour le double, non pas que c’est cher ou pas, c’est souvent beaucoup d’argent et limite le nombre d’acheteurs potentiels.


De plus, et fait assez rare, la condition de cette villa est tres bonne. Souvent, les proprietaires qui recoivent leur notes d’eviction, vendent les electro-menagers, les portes et fenetres, toilettes et baignoire, et font souvent des degats par fustration.



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Exemple d’un investissement a Lehigh Acres, Floride

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Comme chaque matin, je cherche, a travers mon MLS (Multiple Listing Service), les nouvelles proprietes qui viennent d’etre mise sur le marche. Je recherche bien evidement les meilleures occasions, celles avec lesquelles je peux “flipper”, c’est-a-dire acheter, la remettre au gout du jour et la revendre le plus vite possible pour un profit.

Je fais cela pour mon petit groupe d’investisseurs, souvent etrangers, d’Europe, mais aussi de quelques Americains sur place qui n’ont pas beaucoup de temps a consacrer au “flipping”. Vous pouvez vous renseigner sur ce lien au sujet des options d’investissements

Le sujet du jour est une maison situee sur un lot residentiel de 2.000m2. Elle fait 135m2 sous air conditionne avec un garage de 40m2 pour deux voitures. 3 chambres et 2 salles-de-bain. Le prix demande est de 43.000 Euros et notre offre commencera a 25.000 Euros. C’est assez bas mais l’etat general devrait repulser les acheteurs qui comptent y habiter (trop de travaux a effectuer) et on devrait se retrouver entre investisseurs. De plus, la pauvre condition dans laquelle cette maison se trouve nous obligera a debourser une bonne petite somme d’argent.

En gros, les couts des travaux devraient se faire comme suit: 2 salle-de-bain a $5.000, la cuisine a $8.000, peinture exterieure et interieure a $2.000, un air conditionne complet a $4.000, le carrelage a $1.200 et divers a $3.000, soit un total de $28.200 ou a peu pres 22.000 Euros.

Les comparatifs du quartier indique qu’une maison de 135m2 habitee, et donc en relativement bon etat general, voit des offres de vente entre $95.000 et $100.000 soit a peu pres entre 75.000 Euros et 80.000 Euros. Elle peut aussi se louer entre $800 et $850 par mois. Le tout est de savoir si la banque est suffisament motivee pour accepter notre offre 25.000 Euros :-)

Voici, ci-dessous, une petite video des lieux. N’oubliez pas que vous pouvez participer a ces investissements a travers notre groupe d’investisseurs qui propose 3 niveaux differents d’investissement.



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Comments (0) Aug 10 2013

Frais d’achat d’une propriété en Floride | Combien ca coute?

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Savoir quels sont les frais associés a un achat d’une maison en Floride en général et à Cape Coral en particulier est en effet une question qui est répétée par chaque client qui s’intérèsse à l’achat d’une maison ou un appartement.

Il semble que les acheteurs en Europe paient leur agent immobilier à l’heure de l’achat et aussi au moment de vendre.

Ici, l’agent immobilier n’est paié que par le vendeur. L’acheteur, lui, ne doit pas payer un agent immobilier pour que ce dernier travaille pour lui. Donc, un acheteur économise facilement 3% du prix d’achat, ce qui est quand meme conséquent.

Les frais d’achat sont donc minimals. Ils sont comme suit:

1) L’inspection: il est toujours conseillé d’engager un inspecteur professionel pour s’assurer qu’il n’y a pas de problème avec la propriété. C’est probablement le meilleur investissement parce qu’il vous ouvre les yeux sur un éventuel problème qui pourrait etre très couteux. Le cout se situe entre $200 et $400 suivant les dimensions des lieux. Comptez $80 supplementaires si il y a une piscine.

2) La recherche de dettes: Le notaire – qu’on appelle une “title company” – fera une recherche pour savoir si des dettes sont inscrites sur la propriété. Similaire à ce qu’un notaire européen fera. Le cout est d’environ $175 a $200.

3) Le passage des actes (closing fee): la “title company” facturera entre $250 et $300 pour le passage des actes notariés.

4) les frais d’enregistrement: la “title company” fera enregistrer les actes notariés à votre/vos nom(s) à la ville dans laquelle se situe la propriété. Le cout de l’enregistrement est entre $10 et $20 suivant les villes.

5) Assurance: il est suggéré de prendre une assurance sur la propriété au cas ou une erreur admisnistrative a été faite. Elle n’est pas obligatoire. Mais si vous faites un pret hypothécaire aux USA, elle sera obligatoire par la banque. Le cout se situe vers le 0.5% à 0.7% du prix d’achat.

6) Les frais d’agence: ici chez Rossman, ces frais s’élève à $195. Century 21 facture $395

7) Création d’une compagnie: si vous désirez acheter sous la tutelle d’une compagnie américaine que vous aurez fondée plutot que sous votre nom propre, comptez $450 pour structurer une LLC (Limited Liability Company)

Donc, techniquement, l’achat d’une maison a Cape Coral et en Floride ne coute pas très cher, à part le prix de la propriété elle-meme. Avec $500, soit 400 Euros, vous faites déjà beaucoup de chemin dans les frais d’achat.

En résumé, et au moins cher:
1) Inspection: $250
2) Recherche: $75
3) Closing : $275
4) Enregistrement: $18
5) Frais d’agence: $195

Total: $813 ou plus ou moins 625 Euros

A la revente, il y a donc les frais de l’agent immobilier qu’il faudra inclure. Cette commission est toujours négociable mais est souvent de l’ordre de 6% du prix de vente.

Si vous avez des questions, ou si vous etes intéressé par l’achat ou la vente d’une propriété sur Cape Coral ou sur le Comté de Lee, n’hesitez pas à me contacter via email à info@1capecoral.com ou par téléphone.

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Comments (0) Oct 14 2012

Immobilier aux Etats-Unis: des rendements de rêves? Vraiment?

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En tant que Belge, je lis quotidiennement le journal en ligne de la-bas. Et aujourd’hui, je suis tombé sur un article parlent des investissements fait par des Belges sur le sol Americain.
Bien que ce soit vrai, les prix de l’immo aux USA est plus qu’attractif. Sur ce, il n’y a rien a redire. Par contre, je suis reste bouche bée lorsque j’ai lu que ces citoyens belges achetaient des biens immobiliers a Detroit et a Atlanta.
Pour Atlanta, je veux encore bien. Certes, il y a plus de “sales” quartiers que de bons, et bien que je doute que vous pouvez acquerir une saisie bancaire dans un bon quartier pour 30.000 ou 40.000 Euros, la ville en elle-meme est encore acceptable. Mais que dire de Detroit? Franchement, attirer des acheteurs vers Detroit, il faut le faire. C’est LA ville la plus dangereuse des Etats-Unis. De un. Elle est désertée, sale et en piteux etat. De deux. Meme si on me payait pour y vivre, je ne le ferais pas. De trois. D’ailleurs, relisez un passage d’un article au sujet d’un couple anglais qui a été convaincu d’y investir.

“Le quotidien britannique prend l’exemple de Patricia Busaidy, 67 ans, et de son partenaire, Paul Penn-Sayers, de 75 ans, qui ont acheté une maison via la compagnie Assetz International, spécialisée dans les ventes à l’étranger, avec la promesse que celle-ci serait louée dans les 90 jours. Coût de l’opération : 30000 livres payées sur le compte d’une société américaine NSUK. Or, la propriété était en piteux état et n’a jamais été louée. Contactés par le “Financial Times”, les responsables d’Assetz International accusent NSUK de ne pas avoir fait les travaux nécessaires tandis que ceux de NSUK pointent du doigt l’agence de location. Mme Busaidy garde quant à elle son cadeau empoisonné sur les bras.”

Si on devait comparer un achat ici dans le Sud-Ouest de la Floride, le choix serait vite fait. Sans compter le climat.
Voici quelques exemples de propriétés qui sont a vendre a l’heure ou j’ecris ceci, soit le 6 Octobre 2012 et qui pourraient etre vendues suivant le moment ou vous lisez:


Maison a vendre sur 2000m2 de terrain

Maison a vendre sur 2000m2 de terrain


Ci-dessus est une maison typiquement Floridienne et est une saisie bancaire. Sont prix est de 31.000 Euros. 4 chambres et 2 salles-de-bain sur 2000m2 de terrain. Prix de location possible: entre $600 et $800 par mois moins les 10% de frais de gestion. La valeur de croissance actuellement est de l’ordre de 12% l’an mais je pense que cela ne va pas durer, pour revenir a une croissance vers les 7% l’an.

lehigh-acres-foreclosure
Pour 15.000 Euros de plus, voici une autre saisie bancaire avec sensiblement les memes option que la premiere. Comptez un revenue locatif entre $700 et $850 par mois, toujours moins les 10% de frais de gestion.

Maison avec piscine

Maison avec piscine


Des qu’une propriété possede une piscine, les prix s’envole. Il faut dire que la construction d’une piscine simple comme celle-ci est de $20.000. Donc, cette maison a un prix demandé de … 70.000 Euros. Valeur locative vers les $900-$1.000 par mois moins les frais de gestion (10%). De plus, ici en Floride, les maisons avec piscine ont une forte demande.

Maison a deux étages a vendre en Floride

Maison a deux étages a vendre en Floride


Pour 84.000 Euros, on entre tout de suite dans la game du massif. 210m2 de maison avec un garage pour 3 voitures. Si vous n’avez pas 3 voitures, vous pouvez toujours y mettrent 1 ou 2 jet-skis.

Maison a vendre avec piscine et jacuzzi

Maison a vendre avec piscine et jacuzzi


Cette maison est dans la game de luxe deja. Et pour son prix de 112.000 Euros, la piscine possede également un jacuzzi.

Luxury home for sale in fort myers with gulf access

Luxury home for sale in fort myers with gulf access


Evidement, il y a aussi le tout grand luxe. Voici par exemple une maison de 380m2 avec piscine, jacuzzi et acces a la mer (si vous etes un marin) a partir de votre jardin. Prix demandé: 920.000 Euros. Revenu locatif vers $10.000 par mois ou $2.500 par semaine en saison.

Si vous avez des projet d’investissement sur la Floride, vous pouvez entrer en contact avec moi pour discuter vos options. Si vous etes un investisseur passif, vous pouvez adherer au Thomas Equity Group. Ou pour tout autres renseignement, contacter moi au 001-239-240-3283

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Comments (0) Oct 06 2012

Investir a Cape Coral, en Floride

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C’est vrai. J’ai recu un coup de fil de France d’un de mes clients. Il a acheté une maison ici à Cape Coral, avec une piscine et qui se situe sur un canal qui donne sur le golf du Mexique. Belle propriété de 3 chambres et de 2 salles-de-bain.

C’est vrai ce qu’il dit. Il m’a téléphone pour me faire part de ses calculs au niveau rentabilité de son investissement. Il explique et démontre ce dont il s’agit:

Il a acheté cette demeure l’année passée pour 200.000 Euros, soit à l’époque, $268.000. En effet, il me rappelle que le change était de $1.34 pour 1 Euro au moment de l’achat. Aujourd’hui, au meme prix, mais avec le taux de change actuel, cette maison vaut 216.129 Euros. Donc, sans rien faire, il a déjà fait une plus value de 16.129 Euros.
Mais, le marché immobilier étant repasser à la hausse depuis cet achat, sa propriété a connu une augmentation de sa valeur de 7.35% l’an, ce qui représente une augmentation de valeur de $19.698, soit au taux d’aujourd’hui, 15.885 Euros.

Bref, cet achat lui rapporte 32.014 Euros pour l’année écoulée, soit un 16%, moins les frais des 3 voyages effectués pour son loisir, soit a peu pres 8.000 Euros selon lui (“Je n’ai plus d’hotel à payer” dit-il).
Prendre 3 fois des vacances en Floride et retourner en France avec 24.000 Euros en plus dans sa poche est ce que j’appelle faire un bon DEAL :-)

Si vous voulez, vous aussi, parié sur une baisse de l’Euro, de mon coté, je peux maintenant vous guarantir une augmentation des prix immobiliers pour les 5 prochaines années. Donc, n’ hésitez plus et appelez moi au plus vite pour vous faire de l’argent. Je suis au 001 239-240-3283 ou a info@1capecoral.com

Francophones de Cape Coral

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Comments (0) Jun 02 2012

Visa ou pas visa pour acheter une propriete aux Etats-Unis

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Hier, j’ai recu un coup de fil d’une personne résidant a Geneve en Suisse. Nous avons eu une conversation qui mérite quelques éclaircissements au niveau des papiers nécessaires pour l’achat ou la vente d’un bien immobilier aux Etats-Unis en général en en Floride en particulier.

Ce messieur a, auparavant, fait l’acquisition d’une maison dans l’état du Texas. Au moment de passer les actes notariaux, l’agent immobilier – un local qui n’a évidement aucune notion au sujet de l’immigration – lui a fait savoir qu’on allait retirer 30% du prix de vente lorsque ce résident Suisse allait vendre. J’ai expliqué ce qu’il en était en réalité.

Il est vrai qu’il y a une retenue de 10% sur le prix de vente d’un bien immobilier situé sur le territoire Américain lorsque le propriétaire est un étranger. Notex bien le 10%, et non pas 30%. Un propriétaire étranger est généralement défini comme une personne étrangere, mais aussi toute personne non résident légal, une société étrangere, un partenariat ou un trust, mais pas un étranger qui est résident légal. Et les 10% retenu sont calculés sur base du prix de vente du bien immobilier.

Le vendeur peut aussi faire une demande a l’I.R.S ( Internal Revenue Services – le departement des impots ) pour obtenir un ” Withholding Certificate ” ou un certificat de retenue pour réduire ou éliminer le montant retenu.

Un point important est aussi a retenir ici, et c’est notament le cas ou le prix de vente est inférieur a $300.000.

Si un bien immobilier a un  prix de vente  inférieur a 300.000 dollars au moment de la passation des actes , la retenue ou le report de ces 10% n’est pas nécessaire si et seulement si l’acheteur a l’intention d’utiliser cette propriété comme résidence principale. L’acheteur doit avoir l’intention d’utiliser cette maison au moins 50% du temps pour les deux premieres périodes de 12 mois. Donc, 50% des 12 premiers mois et 50% des 12 mois suivants. Par exemple, l’utilisation continue des 12 premiers mois mais aucun autre jour de la deuxieme année ne qualifie pas pour l’exception. Or 50% d’occupation est atteinte sur les 24 mois. Il faut 6 mois la premiere année au moins ET 6 mois la deuxieme année au moins. L’acheteur doit aussi etre un individuel, et non une société.

J’ai eu le cas il y a quelques années. Un citoyen Francais vendait sa maison pour un prix demandé de $309.900. Une offre a été acceptée a $309.000. Vu que le prix de vente est supérieur a $300.000, une retenue de 10% doit etre appliquée, laissant une somme de plus ou moins $280.000. En réduisant le prix a $299.900, ce vendeur n’était plus soumis a une retenue et pouvait repartir avec la totalite des $299.900, économisant plus ou moins $20.000 au passage. Il avait donc plus d’argent en poche en vendant en dessous de $300.000.

J’espere que ceci facilite la compréhension de cette retenue monétaire. Mais si vous avez des questions, ou si vous etes pret a vendre ou a acheter de l’immobilier sur Cape Coral, n’hesitez pas a me contacter par email a info @ 1capecoral.com ou par téléphone au 239-240-7346

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Comments (0) Apr 15 2012

Buyer’s market or seller’s market in Cape Coral Real estate

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The number of foreclosure has hit the its lowest level. Today, when I checked those bank owned properties for Cape Coral, there were only 214 units. For your information, there were 1085 in December 2010. And that’s most likely why we see more interest in the non distressed market, often with multiple offers.

All is all, there are 1774 properties for sale in Cape Coral and we have experienced 451 sales in the last 30 days. That’s mean we have about 3 months inventory out there, making it a seller’s market now. And if you add the fact that multiple offers occur more often now, buyers have a harder time to have their dream home under contract. That is exactly what my french speaking buyers from France experienced. They use to make a search online for ” maisons a vendre a Cape Coral “, find me there, give me a call to begin the search and get very frustrated after looking around for a few weeks, seeing nothing good is available anymore.

Cape Coral luxury foreclosure

Cape Coral luxury foreclosure

The thing is, today, if you plan to buy a property here, be prepared. Get your financing handy, bank letter, pre-approval. And once you see a property you like, make that offers good enough to have the seller put his signature on your contract. Unfortunately, if you don’t act quickly, chances are the property will be pending before you realize it. Prices are still the lowest in the nation here, especially if you compare the amenities that Cape Coral is offering with cities in the middle of Tennessee for example. Not only the weather is more attractive, let’s face it, but also the proximity of the water, with the gulf of Mexico and the beaches.

So, in my opinion, 2012 shows the switch from a buyer’s market where sellers were waiting for a single offer to show how low was the price offered to a seller’s market where the buyers are competing so ferociously to have a chance to buy that property at often a price above the asking price.

If you are entering the market for selling or buying a property in the Cape, give me a call or send me an email. There is still time to find your dream house at an excellent price, but don’t delay.

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Comments (0) Mar 25 2012

Cape Coral est la ville ou le prix immobilier augmente le plus aux USA

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La très sérieuse section immobilière de Yahoo nous a révélé il y a de ca à peu près deux mois que Cape Coral est la ville dont le prix immobilier augmente le plus dans tout les Etats-Unis. Ceci est évidement une excellente nouvelle pour nous les habitants mais aussi pour les investisseurs qui travaillent avec moi, dont une grande partie venant de France.

Maison a vendre a Cape Coral en Floride

Maison a vendre a Cape Coral en Floride

Cette augmentation est de 12,1% sur les 12 derniers mois, faisant de Cape Coral la ville numéro 1 devant Bridgeport-Stamford dans le Connecticut qui voit une hausse de 10% sur les 12 mois passés. Mais le prix moyen reste toujours abordable puisqu’il se situe vers les 100.000 dollars pour une maison standard de 3 chambres avec 2 salles-de-bain.

Donc, les investisseurs et autres peuvent encore prendre le train en marche, il est encore temps. J’espère que vous avez déjà acheté ici  à Cape Coral durant les 12 derniers. Et sinon, il est encore temps. N’hésitez pas à me contacter.Il semble bien que la reprise immobiliere a Cape Coral montre le bout de son nez pendant que le continent Européen a beaucoup de difficultés. Profitez que l’Euro est toujours assez fort face au dollar et vous aurez fait un excellent placement immobilier aux Etats-Unis qui sont un pays solide globalement.

Pour ceux qui sont interesses, voici le lien vers cet article de Yahoo Real Estate

N’oubliez pas de vous adherer a la page Facebook des francophones de Cape Coral

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Comments (0) Mar 13 2012

Photos ou videos de proprietes a vendre a Cape Coral?

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He bien, ca y est, j’ai passé le pas. Je laisse les photos des propriétés que j’ai a la vente a Cape Coral derriere moi pour les remplacer par des vidéos. Il y a plusieurs avantages a utiliser les vidéos. D’abord, ca prend beaucoup moins de temps a faire des vidéos que des photos, non pas au moment de les prendre mais au moment des les couper a la bonne dimension, de les retravailler, puis de les télécharger une a une. la video, elle, se prend une fois puis se telecharge. De plus, on voit nettement mieux les dimensions des maisons filmées par rapport aux photos. Ca donne une meilleur idée de l’endroit.
Bien sur, je ne suis pas cinéaste. Donc, la qualité se fait resentir mais le point est de montrer comment est la maison, et mes petites vidéos font juste ca, donc je n’ai pas a me plaindre.
Voici ma premiere video réalisée avec un petit appareil photo digital. C’est le GE A1235 avec 12.2 megapixels que j’ai acheté pour $69.99. Donc, l’investissement n’est pas énorme et l’effet est suffisant.

La présentation des lieux est claire, le son est bon et la luminosité est adéquate. Et c’est beaucoup plus facile a insérer une vidéo sur un website que plusieurs photos. Donc, a partir de maintenant, regarder bien les changements. la video arrive sur votre site préféré: www.1capecoral.com :-)

Voici une image de ce petit appareil photo digital pas cher mais bien utile, que je peux avoir facilement en poche a tout moment.

GE A1235 digital camera

GE A1235 digital camera



Vous pouvez regarder sur Ebay pour pouvoir acheter cette camera a un prix derisoire d’occasion

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Comments (0) Feb 10 2012

Immobilier a Cape Coral | Qu’est ce qu’une “short sale”?

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Une “short sale” s’applique lorsqu’un propriétaire désire vendre sa propriété dont la valeur marchande est inférieure au montant du crédit hypothécaire en place. En effet, ces derniers temps, il arrive souvent qu’un propriétaire d’une maison à Cape Coral ou même à Fort Myers en Floride, est obligé de mettre un prix en dessous de son prêt hypothécaire pour pouvoir trouver un acheteur.

Une fois cet acheteur trouvé, l’agent immobilier doit présenté l’offre d’achat à la banque et souvent négocier un prix de telle sorte que la banque devra forcément perdre de l’argent. Pour ce propriétaire, c’est un moyen d’éviter que leur bien immobilier ne soit saisi, spécialement lorsque ce propriétaire à Cape Coral n’a plus les moyens de payer son prêt.

De plus, il est malheureusement conseillé au prêteur d’arreter de payer les paiements mensuels et de prouver à la banque qu’il n’est plus en mesure d’affronter ses paiements, de tel manière que la banque favorise une vente à perte plutôt que de passer par la saisie (foreclosure) qui est souvent beaucoup plus couteuse pour la banque.

Souvent, un acheteur fera une bonne affaire en achetant une “short sale” mais dans des délais souvent très long. Il n’est pas rare de voir une banque prendre entre 3 et 12 mois pour donner une réponse à une offre, et elle peut etre négative! Tout dépend de quelle banque il s’agit. Souvent, le prix demandé pour une “short sale” est un prix très bas pour attirer une offre et pouvoir négocier un prix plus décent pour la banque. Cette dernière voudra perdre le moins possible évidement.

En générale, je ne conseille pas une “short sale” à mes clients. Mais si vous voulez vraiment acheter une “short sale”, voici quelques conseils a prendre en considération:

1) Que le représentant de la banque et l’agent immobilier aient une relation solide entre eux
2) Que la banque a déja approuvé le prix de vente.
3) Que l’agent immobilier a déja acquis une certaine experience avec les “short sales”.

Seulement 30% a 35% des “short sales” sont vendues avec succès. Le reste du temps, les acheteurs sont lassés d’attendre des mois et des mois pour une réponse de la banque qui n’arrive pas. De plus, certaines de ces propriétés nécésitent des travaux qui n’en font plus de bonnes affaires. Il s’agira de bien regarder le bien immobilier en question et voir si cela en vaut la chandelle.

Si vous désirez acheter une maison à Cape Coral, un appartement à Fort Myers, un terrain à Lehigh Acres ou meme un hotel sur Sanibel, n’hésitez pas à me contacter. Je suis un agent immobilier francophone sur Cape Coral, Fort Myers, Lehigh Acres, Fort Myers Beach et Sanibel en Floride.

Claude Thomas, Realtor
www.1capecoral.com
info@1capecoral.com
239-240-7346

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Comments (0) Jan 02 2012

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