Cape Coral Real Estate

Une “short sale” s’applique lorsqu’un propriétaire désire vendre sa propriété dont la valeur marchande est inférieure au montant du crédit hypothécaire en place. En effet, ces derniers temps, il arrive souvent qu’un propriétaire d’une maison à Cape Coral ou même à Fort Myers en Floride, est obligé de mettre un prix en dessous de son prêt hypothécaire pour pouvoir trouver un acheteur.

Une fois cet acheteur trouvé, l’agent immobilier doit présenté l’offre d’achat à la banque et souvent négocier un prix de telle sorte que la banque devra forcément perdre de l’argent. Pour ce propriétaire, c’est un moyen d’éviter que leur bien immobilier ne soit saisi, spécialement lorsque ce propriétaire à Cape Coral n’a plus les moyens de payer son prêt.

De plus, il est malheureusement conseillé au prêteur d’arreter de payer les paiements mensuels et de prouver à la banque qu’il n’est plus en mesure d’affronter ses paiements, de tel manière que la banque favorise une vente à perte plutôt que de passer par la saisie (foreclosure) qui est souvent beaucoup plus couteuse pour la banque.

Souvent, un acheteur fera une bonne affaire en achetant une “short sale” mais dans des délais souvent très long. Il n’est pas rare de voir une banque prendre entre 3 et 12 mois pour donner une réponse à une offre, et elle peut etre négative! Tout dépend de quelle banque il s’agit. Souvent, le prix demandé pour une “short sale” est un prix très bas pour attirer une offre et pouvoir négocier un prix plus décent pour la banque. Cette dernière voudra perdre le moins possible évidement.

En générale, je ne conseille pas une “short sale” à mes clients. Mais si vous voulez vraiment acheter une “short sale”, voici quelques conseils a prendre en considération:

1) Que le représentant de la banque et l’agent immobilier aient une relation solide entre eux
2) Que la banque a déja approuvé le prix de vente.
3) Que l’agent immobilier a déja acquis une certaine experience avec les “short sales”.

Seulement 30% a 35% des “short sales” sont vendues avec succès. Le reste du temps, les acheteurs sont lassés d’attendre des mois et des mois pour une réponse de la banque qui n’arrive pas. De plus, certaines de ces propriétés nécésitent des travaux qui n’en font plus de bonnes affaires. Il s’agira de bien regarder le bien immobilier en question et voir si cela en vaut la chandelle.

Si vous désirez acheter une maison à Cape Coral, un appartement à Fort Myers, un terrain à Lehigh Acres ou meme un hotel sur Sanibel, n’hésitez pas à me contacter. Je suis un agent immobilier francophone sur Cape Coral, Fort Myers, Lehigh Acres, Fort Myers Beach et Sanibel en Floride.

Claude Thomas, Realtor
www.1capecoral.com
info@1capecoral.com
239-240-7346

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Comments (0) Jan 02 2012

Client after client, I have to explain the differences between a short sale, a foreclosure or just a plain regular sale. People want to know and be educated on the matter. And most of the time, they don’t want to touch a short sale at all after understanding the full short sale process.

I’ve read also that many real estate agents are in the same boat than I am and I wonder if they are not showing their clients short sales because they don’t want to deal with short sales or if their buyers have made the choice to eliminate them from their home search. Most of the time, for me, clients just say no to short sales because it’s time consuming.

I had a thought about that the other day and wondering if an agent choose to exclude short sales regardless what their client wants, does that violate the Exclusive Right-To-Buy Listing Contract?  What if the agent eliminates short sale properties that match a buyer’s criteria and the buyer never chose to exclude short sales from their search?  I’ll say yes, if you have such a contract in force. And I rarely go with it. On the other hand, I feel that I save time and money to my clients. I’ll add short sales only if my clients ask for it.

There are situations where short sales obviously do not work for buyers.  If the buyer has to buy a home fast due to a lease expiring or he has been transferred to another work branch and staying in a hotel room is not acceptable, especially with family members, pursuing short sales is probably not a good idea.  There are cases where a buyer really likes a short sale property but doesn’t have time to play the waiting game.  Most of the time, I write a time contingency for my client and keep looking for a better property.

Whether they are afraid of them, hate dealing with them, or do not have the knowledge to work them, agents who do not want to show buyers short sales need to make it clear to their buyer that they do not show short sale properties.  If the buyer still wants to view short sales, the real estate agent needs to refer the buyer to another qualified agent. Because let’s face it, if no one is showing short sales, they’re not going to be sold anytime soon. A good solution in my opinion is for the listing agent to get an acceptable price from the bank before putting the property for sale to the public. The sales price will be accepted by the bank and we can face a regular sale within acceptable time frame.

Comments (0) Dec 11 2010